Begleitbrief zur Vernehmlassung zu Änderungen des Planungs- und Baugesetzes, insbesondere Vorlage zum Mehrwertausgleich

Bau-, Umwelt- und Wirtschaftsdepartement
Herr Robert Küng, Regierungsrat
Bahnhofstrasse 15
6002 Luzern

Kleinwangen, 24. März 2016

Vernehmlassungsverfahren zu Änderungen des Planungs- und Baugesetzes, insbesondere Vorlage zum Mehrwertausgleich

Sehr geehrter Herr Regierungsrat
Sehr geehrte Damen und Herren

Wir beziehen uns auf Ihr Einladungsschreiben vom 27. November 2015 und bedanken uns für die Möglichkeit, zur Vernehmlassung zu den Änderungen des Planungs- und Baugesetzes, insbesondere der Vorlage zum Mehrwertausgleich Stellung nehmen zu können. In der Beilage senden wir Ihnen den ausgefüllten Fragebogen mit unseren Bemerkungen.

Zusätzlich zum Fragebogen erlauben wir uns, mit diesem Begleitbrief zu einzelnen Bereichen der Vernehmlassung Stellung zu nehmen, oder Hinweise abzugeben.

Grundsätzliches
Die SVP des Kantons Luzern unterstützt im Grundsatz die vorliegenden Änderungen des PBG und insbesondere den Bereich des Mehrwertausgleichs. Wir stellen fest, dass es der  regierungsrätlichen Projektgruppe Mehrwertausgleich und dem Regierungsrat gelungen ist, eine sehr ausgewogene und politisch mehrheitsfähige Lösung auszuarbeiten. Wir sind jedoch nicht bereit mehr Auflagen und somit Abgaben zu erbringen, als gesetzlich vorgeschrieben wird.

Die zentralen Anliegen (Stopp der Zersiedelung und Ausgleich des planungsbedingten Mehr- und Minderwertes) des revidierten Bundesgesetzes über die Raumplanung vom 15. Juni 2012 (RPG), welches vom Volk am 3. März 2013 angenommen wurde, sind mit der Vorlage umgesetzt. Viele Fragen können wir zustimmend beantworten. Bei einigen haben wir Vorbehalte oder Hinweise angebracht.

§105 Abgabepflicht
Bis Ende 2023 müssen alle Gemeinden den Wechsel von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer vollzogen haben.

Diese Änderung hat zur Folge, dass auf einem Grundstück mehr gebaut werden kann. Dies ist auch im Sinne der inneren Verdichtung. Um diesen Anreiz nicht zu schmälern, sind wir der Meinung, dass auf eine Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen, sowie Bebauungsplänen gänzlich verzichtet werden soll.

Wir vertreten die Auffassung, dass der Wechsel von der Ausnützungsziffer zur Überbauungsziffer kein Grund für einen Mehrwertausgleich darstellen darf.

Die Belegung von Um- und Aufzonungen sowie Bebauungsplänen mit einer Mehrwertabgabe hat neben der grundsätzlichen Ablehnung (der Privatwirtschaft werden schliesslich Mittel entzogen) folgende Nachteile:
–        Das Wohnen wird unnötig verteuert – die Bodenpreise steigen weiter – für junge Menschen wird es noch schwieriger, Wohneigentum zu erwerben
–        Die Anreize zur inneren Verdichtung werden reduziert
–        Die Bürokratie wird unnötig ausgeweitet, da auch für Um- und Aufzonungen ein Vollzug installiert werden muss.
–        Die Abgabesätze sind bereits heute sehr hoch (teilweise über 40%) – wollen wir diese ohne Not noch weiter erhöhen?
–        Die anderen Kantone werden teilweise auf Abgaben auf Um- und Aufzonungen verzichten. Wir generieren also einen Wettbewerbsnachteil.

Diese Punkte bestätigen, dass eine Mehrwertabgabe bei Um- und Aufzonungen, sowie Bebauungsplänen den Administrationsaufwand enorm erhöht und die Anreize auf innere Verdichtung schmälert.

§105a Feststellung des Mehrwertes
Gemäss §105a Abs. 2 PBG soll die Feststellung des Mehrwertes nach anerkannten Methoden erfolgen. Wir sind der Auffassung, dass der Verkehrswert eines neu der Bauzone zugewiesenen Grundstückes unter Berücksichtigung der Ortsplanung vorsichtig und zurückhaltend geschätzt werden soll. Es sollen Verhältnisse wie zu Beginn der 1990er-Jahre vermieden werden, als die Festlegung übersetzter Katasterwerte dem Kanton eine Flut von Einsprachen bescherte. Eine massvolle Ermittlung des Verkehrswerts ist insbesondere dann angebracht, wenn bei einer Überbauung ohne Verkauf die Mehrwertabgabe erhoben wird, ohne dass Geldmittel fliessen. Diesem Anliegen kann Rechnung getragen werden, indem der massgebende Landwert für die Bestimmung des Mehrwertes beispielsweise auf 90 % des ermittelten Verkehrswertes festgesetzt wird.

§105d Verfahren

Gemäss Entwurf  ist vorgesehen, dass die Gemeinde die Mehrwertabgabe nach Rechtskraft der Planänderung veranlagt. Gegen diese Veranlagung kann bei der Veranlagungsbehörde innert 30 Tagen nach Zustellung schriftlich Einsprache erhoben werden. Die Fälligkeit tritt nicht mit der Rechtskraft der Veranlagung, sondern erst mit der Überbauung, oder Veräusserung des Grundstücks ein. Die Gemeinde stellt den verfügten Betrag bei Fälligkeit in Rechnung. Ist der Eintritt der Fälligkeit strittig, so kann der Grundeigentümer innert 30 Tagen seit Zustellung der Rechnung einen beschwerdefähigen Entscheid zur Fälligkeit verlangen.

–  Dieses Verfahren führt dazu, dass Grundeigentümer bereits bei der Rechtskraft der Planänderung Einsprache erheben. Vor allem bei Auf- und Umzonungen können dies Grundeigentümer sein, die unter Umständen in den nächsten
   zehn, oder zwanzig Jahren keine Bauabsichten haben. Sie sind jedoch gezwungen, wenn sie nicht einverstanden sind, gegen die Veranlagung Einsprache zu erheben. Dies trotz der Tatsache, dass der mit der Um- oder Aufzonung
   eintretende Mehrwert erst viel später fällig wird.
–  Mit dem vorgeschlagenen Lösungsansatz besteht für die Grundeigentümer zwei Mal (1. nach Rechtskraft der Veranlagung; 2. nach Eintritt der Fälligkeit) die Möglichkeit Einsprache zu erheben. dies erachten wir als einen zu grossen
   administrativen Aufwand.

Wir sind deshalb klar der Meinung, dass auf eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen gänzlich verzichtet werden muss.
–  Wird die Mehrwertabgabe aufgrund einer Überbauung des Grundstücks fällig, so sollte man zusätzliche Zahlungserleichterungen vorsehen. Im Gegensatz zum Fall der Veräusserung des Grundstücks, ist beim Fall der Überbauung
   vermehrt mit Liquiditätsengpässen bei betroffenen Grundeigentümern zu rechnen.
–  Fraglich ist auch, weshalb keine mit der Einzonung verbundenen Unkosten wie beispielsweise für die Beurkundung, Grundbuch, für die Errichtung von Pfandrechten, für die Handänderung, die Planung und die Erschliessung oder für
   Maklerprovisionen abgezogen werden können. Die Mehrwertabgabe erfasst wie die Grundstückgewinnsteuer die Wertvermehrung eines Grundstückes. Bei der Grundstückgewinnsteuer können die mit dem Grundstückverkauf
   zusammenhängenden Gewinnungskosten abgezogen werden. Es ist nicht ersichtlich, weshalb dies bei der Mehrwertabgabe nicht auch so sein soll.
–  Der Kanton Luzern hat erkannt, dass die im Bundesgesetz festgehaltene Bestimmung, dass die Mehrwertabgabe nur an die Grundstückgewinnsteuer angerechnet werden kann, zu kurz greift und hat vor im kantonalen Gesetz
   festzuschreiben, dass die Mehrwertabgabe als geschäftsmässig begründeter Aufwand auch bei der Einkommens- sowie bei der Gewinnsteuer abgezogen werden kann. Mangels gesetzlicher Grundlage ist aber nicht sichergestellt,
   dass die Mehrwertabgabe auch bei der direkten Bundessteuer (Einkommens- und Gewinnsteuer) sowie wie bei der AHV geltend gemacht werden kann. Dieser Umstand würde die Steuer- und Abgabebelastung von Eigentümern mit
   Grundstücken im Geschäftsvermögen massgeblich erhöhen. Die Regierung soll auf Bundesebene intervenieren, so dass der Bund den Abzug der Mehrwertabgabe als geschäftsmässige Kosten bei der direkten Bundessteuer und der
   AHV zulässt und diese Praxis auch öffentlich publiziert.
–  Es sollte auch sichergestellt werden, dass im Rahmen von Einspracheverfahren vom betroffenen Grundeigentümer eine mündliche Verhandlung verlangt werden kann. Bei der Veranlagung der Mehrwertabgabe geht es bei der
   Bemessung um die Beurteilung von Verkehrswerten vor und nach erfolgter Einzonung. Grundstückschatzungen haben die Eigenart, dass bei der Festlegung des Verkehrswertes ein erheblicher Ermessensspielraum besteht und dass
   beispielsweise beim Einsatz von 5 Schätzern auch 5 verschiedene Ergebnisse herauskommen. Die Grundeigentümer sollten die Möglichkeit erhalten, sich in mündlichen Einspracheverhandlungen zu vergewissern, ob dies in den
   Gemeinden auch wirklich so umgesetzt wird.
–  Die Mehrwertabgabe wird offenbar nur bei landwirtschaftlicher Ersatzbeschaffung aufgeschoben, weitere Aufschubstatbestände sind nicht vorgesehen. Unseres Erachtens sollte die Mehrwertabgabe aber beispielsweise auch bei
   Erbgang, Erbteilung, Erbvorbezug, Schenkung, Eigentumswechsel unter Ehegatten oder bei Umstrukturierungen aufgeschoben werden. Bei diesen Sachverhalten soll nicht von einem Veräusserungstatbestand ausgegangen werden.
   Aus Gründen der Sicherung von Nachfolgen soll auch der Eigentumsübergang an Nachkommen aufgeschoben werden.

Zusammenhang Finanzausgleich und Mehrwert
Die Einführung der Mehrwertabgabe hat nach unserer Analyse einen indirekten Zusammenhang mit dem Finanzausgleich. Auf den Seiten 9 und 10 der Erläuterungen zu dieser Vernehmlassung werden die Auswirkungen auf den Finanzausgleich dargestellt.

Mit der Frage 5 des Fragebogens soll die Meinung der Gemeinden zu den 15 Prozentpunkten bei Um- und Aufzonungen in Erfahrung gebracht werden. Wir haben uns dort negativ zum völligen Verzicht ausgesprochen, da wir der Auffassung sind, dass Gemeinden, die finanzielle Probleme bekunden, in die Versuchung kommen, auf die Erhebung der Mehrwertabgabe zu verzichten, um sich gegenüber ihren Grundeigentümern und noch viel mehr gegenüber externen Investoren in ihrer Gemeinde als attraktiv im Baubereich anzupreisen. Der Verzicht kann als Standortvorteil im Wettbewerb der Gemeinden betrachtet werden. Die Folge von einem Verzicht kann sein, dass eine Gemeinde mit finanziellen Problemen (Steuerfuss über 2.4 Einheiten) noch mehr Gelder aus dem kantonalen Finanzausgleiches erhält und im Extremfall beim Regierungsrat Sonderbeiträge beantragt und vermutlich auch mit Auflagen und Bedingungen zugesprochen erhält. Um diese allenfalls eintretende Tatsache zu verhindern, ist es aus unserer Sicht nicht notwendig im Gesetz über den Finanzausgleich, oder einem andere Gesetz Regelungen festzuschreiben, da es ohnehin nur sehr wenige Gemeinden betrifft.

Wir bedanken uns für die Vernehmlassung und wünschen bei der weiteren Bearbeitung und Umsetzung des sehr komplexen Themas viel Erfolg.

Freundliche Grüsse
SVP des Kantons Luzern
Fredy Winiger